¿Por qué se crean las burbujas inmobiliarias?

Las burbujas inmobiliarias son capaces de desatar grandes crisis. Son muchos los economistas que se dedican a estudiarlas y a indagar sobre las causas que las crean y las consecuencias que tienen. Un estudio reciente intenta demostrar que el aumento de la renta en una economía es la principal razón por la que se disparan los precios de la vivienda.
Alison Johnston, profesora de Economía Política en la Universidad de Oregón, y Aidan Regan, codirector del Dublin European Institute, sostienen que el factor más influyente para que se forme una burbuja inmobiliaria es el crecimiento real de la renta de los agentes de una economía, por encima de los tipos de interés o de la cantidad de crédito disponible. 
Según estos investigadores, una mayor crecimiento de los ingresos permite a los hogares asumir una deuda mayor (hipotecándose), lo que presiona al alza los precios de la vivienda. Es decir, el aumento real de los ingresos es lo que empuja a las familias a pedir una hipoteca de forma más consistente que el atractivo que supone unos tipos de interés bajos.

La clave está en la negociación salarial

De cumplirse esto, sindicatos y patronal tienen un papel importante en el desarrollo de burbujas inmobiliarias: "Las instituciones que fijan los salarios en los diferentes países juegan un rol muy importante sobre los ingresos. Países con instituciones que buscan favorecer el sector exportador por su elevado peso en la economía (Alemania, Japón o Austria) son propensos a incurrir en prolongadas etapas de moderación salarial y baja inflación. Sin embargo, otros países donde la fijación de salarios tiene que ver más con otros sectores (España o Irlanda) no suelen tener como objetivo esta moderación de los salarios".
De modo que el crecimiento de los ingresos los países que cuya economía depende de las exportaciones es más estable y moderado y menos expuesto a las burbujas inmobiliarias por dos razones: "Primero porque las 'represión' sobre el crecimiento de los ingresos reducen la demanda interna de todos los bienes, incluso la vivienda. Segundo, porque las instituciones que fijan los salarios y las políticas sectoriales defienden la moderación salarial influyen sobre las expectativas futuras de ingresos de los hogares, lo que reducen la demanda de hipotecas".
Las consecuencias del documento de estos investigadores sentencia que el crecimiento de los ingresos prima sobre cualquier otro factor que pueda incentivar la creación de burbujas. Es más, los únicos factores que tienen de verdad relevancia son el crecimiento real de los ingresos y los tipos de interés reales, siendo los primeros el triple de influyentes que los segundos.
Esta teoría se puede demostrar de forma empírica con dos países de la zona euro: "El caso de Holanda e Irlanda es muy claro. Desde 1990 ambos países vivieron grandes incrementos de los precios en el mercado inmobiliario, pero a partir del año 2000 los precios se estabilizaron en Holanda mientras que en Irlanda prosiguieron la escalada".
Las condiciones eran prácticamente idénticas, los mismos tipos de interés (el BCE controla la política monetaria) y la misma divisa. La diferencia la marcaron los acuerdos firmados en Holanda sobre moderación salarial en la década de los 2000. Primero se estableció un techo para el crecimiento salarial del 2,5% nominal, más tarde se terminaron congelando los salarios, lo que redujo el crecimiento de los ingresos. Los bancos holandeses tenían capacidad y una oferta importante de crédito, pero la demanda no se parecía a la de Irlanda.
En Irlanda pasó todo lo contrario, el Gobierno garantizó una serie de subidas salariales lideradas por el sector público, donde el salario medio creció un 50% entre el año 200 y el 2004. Estos incrementos salariales fueron complementados con bajadas de impuestos, el resultado es de sobra conocido, una de las mayores burbujas inmobiliarias de Europa.
Fuente: eleconomista.es
 

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