Las burbujas inmobiliarias son capaces de desatar grandes crisis. Son muchos los economistas que se dedican a estudiarlas y a indagar sobre las causas que las crean y las consecuencias que tienen. Un estudio reciente intenta demostrar que el aumento de la renta en una economía es la principal razón por la que se disparan los precios de la vivienda.
Alison Johnston, profesora de Economía Política en la Universidad de Oregón, y Aidan Regan, codirector del Dublin European Institute, sostienen que el factor más influyente para que se forme una burbuja inmobiliaria es el crecimiento real de la renta de los agentes de una economía, por encima de los tipos de interés o de la cantidad de crédito disponible.
Según estos investigadores, una mayor crecimiento de los ingresos permite a los hogares asumir una deuda mayor (hipotecándose), lo que presiona al alza los precios de la vivienda. Es decir, el aumento real de los ingresos es lo que empuja a las familias a pedir una hipoteca de forma más consistente que el atractivo que supone unos tipos de interés bajos.
La clave está en la negociación salarial
De cumplirse esto, sindicatos y patronal tienen un papel importante en el desarrollo de burbujas inmobiliarias: "Las instituciones que fijan los salarios en los diferentes países juegan un rol muy importante sobre los ingresos. Países con instituciones que buscan favorecer el sector exportador por su elevado peso en la economía (Alemania, Japón o Austria) son propensos a incurrir en prolongadas etapas de moderación salarial y baja inflación. Sin embargo, otros países donde la fijación de salarios tiene que ver más con otros sectores (España o Irlanda) no suelen tener como objetivo esta moderación de los salarios".
De modo que el crecimiento de los ingresos los países que cuya economía depende de las exportaciones es más estable y moderado y menos expuesto a las burbujas inmobiliarias por dos razones: "Primero porque las 'represión' sobre el crecimiento de los ingresos reducen la demanda interna de todos los bienes, incluso la vivienda. Segundo, porque las instituciones que fijan los salarios y las políticas sectoriales defienden la moderación salarial influyen sobre las expectativas futuras de ingresos de los hogares, lo que reducen la demanda de hipotecas".
Las consecuencias del documento de estos investigadores sentencia que el crecimiento de los ingresos prima sobre cualquier otro factor que pueda incentivar la creación de burbujas. Es más, los únicos factores que tienen de verdad relevancia son el crecimiento real de los ingresos y los tipos de interés reales, siendo los primeros el triple de influyentes que los segundos.
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