La morosidad es uno de los temas que más preocupa a los propietarios a la hora de poner una casa en alquiler, un mercado que, aunque creciente, aún es escaso en España. Para intentar solventar esta barrera existen diferentes productos como el aval bancario o el seguro de impago del alquiler pero ¿en qué consisten exactamente? ¿Cuánto cuestan? ¿Cómo se contratan? Y, sobre todo, ¿cómo funcionan si hay que recurrir a ellos?
¿Qué son exactamente?
Vayamos paso a paso. Lo primero es saber qué es cada producto. Desde BBVA señalan que el aval es “un contrato de afianzamiento, mediante el cual el banco garantiza ante un tercero que vamos a cumplir una obligación”. Es decir, el inquilino garantiza con su entidad que va a hacer frente al pago del alquiler. En la práctica, lo más habitual es tener bloqueada, “pignorada”, en la cuenta una cantidad y asumir una serie de gastos de mantenimiento de ese aval para que el propietario del piso pueda requerirlo en caso de impago de la renta.
En cuanto al seguro del alquiler, se trata de una póliza que cubre al propietario en caso de impago pero también de otros actos contra la vivienda. Mapfre, una de las entidades que lo comercializa, lo oferta así: “un seguro que garantiza a los propietarios de viviendas destinadas al alquiler, el cobro del mismo, así como cobertura por desperfectos por actos vandálicos”. También se suele incluir asesoramiento jurídico.
La principal diferencia es, por tanto, que el aval debe solicitarlo el inquilino al banco y el beneficiario será el propietario mientras que el seguro de alquiler lo contrata el propietario directamente a su nombre, aunque pueda repercutir el coste del seguro en la renta mensual.
¿Cuánto cuestan?
Por lo general, el coste de un seguro del alquiler supone entre el 3% y el 4% de la renta anual de la vivienda para una cobertura de impago de 12 meses, según datos de Arrenta. También existe la opción de asegurar la renta de seis o nueve meses. Por ejemplo, en una renta mensual de 1.000€, se pagaría una media de 480€ de seguro.
Para el aval hay que tener en cuenta los gastos de la comisión de estudio y de apertura, que son un porcentaje en función de la cantidad requerida, además de una cobertura de riesgo que se aplica trimestralmente. También hay que tener en cuenta el coste de la intervención del notario, normalmente un 0,3% del importe, si es necesario firmar el contraval. En esa operación se confirma que el inquilino ha recibido el aval del banco, el coste del mismo y quien queda obligado a satisfacer los gastos del mismo.
¿Cómo funcionan si hay impago?
En ambos supuestos, lo primero es intentar la negociación personal. Si no surte efecto, la maquinaria del seguro se pone en marcha a partir del segundo mes de impago de la renta, “cubriendo” el pago de la mensualidad mientras se inicia el proceso de desahucio, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. Previamente, la aseguradora intentaría realizar también una mediación con el inquilino.
“Desde el segundo mes de impago el propietario ya puede empezar a cobrar la mensualidad. Además, desde el primer momento cuenta con asesoría jurídica especializada para poner en marcha el proceso de desahucio”, destaca Alfredo García Ramos, cofundador de Alquiler Protegido.
En el caso del aval, el propietario debe dirigirse a la entidad financiera que emitió el aval y solicitar, como beneficiario, ejecutarlo. Por lo general, los avales son de primer requerimiento por lo que no suelen pedir documentación adicional aunque no estaría de más presentar denuncia contra el inquilino por el impago de la renta e iniciar también el camino del desahucio.
¿Cuál elijo?
Visto esto, ¿cuál es la mejor opción? Las dos tienen ventajas e inconvenientes pero parece que el seguro de impago del alquiler se consolida entre los propietarios a la hora de poner su vivienda en el mercado en el actual contexto de crisis. Según los últimos datos facilitados por el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA), uno de cada cuatro alquileres se realiza ya con este tipo de seguros y las previsiones son que uno de cada dos alquileres realizados en España en 2017 se realice con este tipo de póliza.
Con la crisis, explica Carlos Ruiz, gerente de Arrenta –empresa especializada en este tipo de seguros- muchos inquilinos solventes no pueden asumir el hecho de tener que pignorar 3 o 6 meses del coste de la renta en el banco, además de hacerse cargo de los intereses y comisiones.
“Hay muchos tipos de aval, pero lo más común en los alquileres es que el inquilino tenga que pignorar 6 mensualidades en el banco y no pueda tocar el dinero mientras el aval esté en vigor, algo imposible para la mayoría de los inquilinos, por lo tanto el propietario pierde la posibilidad de alquilarlo” añade.
De todas formas, muchos propietarios siguen viendo como ventajas que el coste del aval corra a cargo del inquilino y que sirva para hacer una criba considerable de entrada. A la hora del impago, al menos en teoría, permite recuperar rápidamente el dinero comprometido antes de afrontar el camino judicial. No obstante, la forma, los plazos y la documentación requerida para ejecutar ese aval varían mucho de una entidad a otra y entre los distintos productos por lo que hay que estar muy atento a la letra pequeña.
Y ahí es donde el seguro parece aportar un plus de protección. “Un seguro de impago del alquiler cuenta con más coberturas que un aval. El aval solo cubre las mensualidades, quedando el propietario al descubierto de toda la asistencia jurídica, los actos vandálicos y demás coberturas de un seguro”, destaca Carlos Ruiz.
“La tranquilidad que ofrece el seguro de alquiler evita trastornos psicológicos a los propietarios al tener que enfrentarse a un proceso de desahucio”, concluye Alfredo García.
Fuente: Idealista.
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