Los pisos "limbo"

Hoy voy a hablar de los pisos "limbo".

• ¿Qué son los pisos "limbo"?, son aquellos pisos que por sus características, zona y precio no tienen  salida en el mercado. Se venden pisos más caros en mejores zonas con un perfil de comprador con mayor poder adquisitivo y con mejores características o pisos más baratos aunque sea en peores zonas que se ven como chollo e interesantes como inversión.
• ¿Es problema de precio?: sí y no, a veces el precio teniendo en cuenta el piso no es especialmente caro, ¿entonces?, el problema suele venir más del perfil del posible comprador, por ejemplo si es una pareja joven estos normalmente no disponen del 32% ahorrado del precio del piso que les exigen los bancos para darles la financiación y por lo tanto no lo pueden comprar y no se vende. Sólo si a esa pareja les avala o ayuda económicamente un familiar podrían adquirir ese piso, algo que no siempre sucede y a veces si les ayudan les orientan hacia un piso mejor o que no necesite reforma.
• ¿Es problema de su estado interior?, a veces la zona del piso es buena pero hay que reformarlo completamente, como la zona es buena el piso no es barato, aquí los compradores se encontrarían con el problema ya no sólo de disponer del 32% ahorrado sino también del importe de la reforma lo cual ya supone mucho dinero.
• ¿Es problema de zona?, a veces sí, ya que normalmente los pisos "limbo" están en zonas que no son muy demandadas y en las que además hay mucha oferta al acumularse el stock de pisos sin vender.
• ¿Cuáles son los enemigos de los pisos "limbo"?:

1. Los pisos de banco: son pisos que están en la misma zona pero que al proceder de embargos el banco les da salida preferente y los financia al 100% suponiendo eso una ayuda decisiva y una competencia desleal.
2. La fecha de compra del vendedor: según el año de compra, la hipoteca que puede quedar pendiente puede ser más alta que el precio de venta real, lo que supone que el propietario no esté dispuesto a bajar el precio para no quedarse con deuda, lo que hace que el piso resulte invendible.
3. Las promociones de VPO: los piso de vpo sobre todo los de cooperativa han mejorado sus calidades e incluso tienen zonas comunes con piscina, zonas infantiles, etc, aportan modernidad frente a pisos que suelen estar desfasados. Normalmente la VPO está por las afueras, pero ello a veces no supone siempre un problema ya que además mucha gente va a comprar a centros comerciales situados en las afueras y no valoran tanto el tener comercio de proximidad(aunque es deseable) y además a veces también trabajan fuera de la ciudad. En estas promociones además pueden ir pagando una parte los dos  años aproximados que tardan en construirse para que a la firma de las escrituras les quede a financiar un 80%.
4. El propio propietario: Algunos recuerdan que se vendieron en época de burbuja mucho más caros y se resisten a poner un precio acorde a la realidad actual esperando que la cosa pueda mejorar, por un lado quieren vender pero realmente esperan tiempos mejores, este tipo de propietarios no tienen excesiva prisa por vender.
5. La falta de financiación: Aunque están queriendo financiar más las entidades financieras y están bajando los diferenciales que aplican, el límite del 80% sobre el precio de compra supone una barrera para muchos compradores, barrera debida a que los trabajos son precarios y es difícil ahorrar.
6. La incertidumbre laboral: Mucha gente no quiere comprar al no tener un trabajo estable ya no sólo el propio trabajo en sí sino el lugar de trabajo, hoy en día hay muchos traslados laborales y el comprar un piso puede ser una carga terrible, sobretodo porque a día de hoy no se revalorizan rápido. Por otro lado la precariedad hace que de miedo comprar con la perspectiva de poder quedarse en paro y no poder atender el préstamo hipotecario. Ejemplos por desgracia ha habido muchos estos años.
7. El estado interior: son pisos que no necesitan a veces una reforma urgente ni imprescindible pero interiormente están pasados de moda sus materiales, por lo tanto no se ponen  a precios de derribo pero no son atractivos a la vista, son más caros y cualquier comprador optaría por reformarlos. Otras veces tienen sólo un baño cuando la preferencia general es que tengan dos, sobretodo si el piso tiene tres dormitorios o más. Tampoco suelen tener terrazas grandes lo que supone otro hándicap para su venta.
8. La competencia: en cada barrio hay mucha oferta de pisos en venta a precios dispares, si el piso no destaca por nada(precio, estado interior, finca, zona dentro del barrio, altura de planta) tendrá muy difícil la venta.

En definitiva, los pisos "limbo" por todo lo comentado anteriormente no se venden.

¿Qué se puede hacer?: 

• Algunos propietarios optan por quitarlos de la venta y ponerlos en alquiler, algo idóneo para quien no tiene prisa.
• Rebajar el precio más rápido que la competencia ante pisos similares.
• Confiar en un profesional que te pueda orientar.
• Invertir algo en el piso, hacer lo que se denomina en el sector como "home staging", en castizo significa hacer un lavado de cara al piso por poco dinero para que resulte más atractivo para su venta.(pintar, poner muebles modernos, quitar muebles feos o pasados de moda, despejar un piso recargado, decorar, etc)

¿Es el suyo un piso limbo?. Entonces tiene un problema si lo quiere vender.

Autor: D. Jesús Rodríguez Sánchez, licenciado en Derecho y A.P.I. colegiado.