Artículo escrito por la abogada Helena Pascual, abogada en Versus Estudio Jurídico y autora del blog Entre Códigos y Leyes
Mucho se habla últimamente de las cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios, pero ¿qué pasa con los afectados por las hipotecas con IRPH?.
¿Qué es el IRPH?
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), es uno de los indicadores que utilizan las entidades financieras para actualizar el tipo de interés de las hipotecas a tipo variable de sus clientes y que según los cálculos del Banco de España se aplica aproximadamente a un 11% de hipotecas suscritas en nuestro país.
Este índice de referencia se calcula mediante la media respecto a diferentes ofertas del mercado en plazo igual o superior a tres años para la adquisición de viviendas, encontrándose casi siempre (siempre en los últimos años) a un valor por encima del Euribor y el MIBOR.
La publicación de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (en vigor desde el 29 de octubre de 2011), enumeraba los índices de referencia oficiales para préstamos con garantía hipotecaria, eliminando como índices el IRPH CAJAS (tipo medio concedido por las Cajas) y el IRPH BANCOS (tipo medio concedido por los Bancos).
En la actualidad, con la desaparición de estos índices de referencia, deberá aplicarse única y exclusivamente respecto a los anteriormente citados el índice sustitutivo que aparezca en la escritura de préstamo hipotecario, y de no existir índice de referencia sustitutivo, se aplicará por defecto el “IRPH entidades” (tipo medio concedido por Cajas y Bancos) que fue introducido en la Ley de Emprendedores y está vigor desde el 1 de noviembre de 2013.
Estos cambios normativos han dado pie a muchas entidades para cometer multitud de irregularidades, tales como no respetar el índice sustitutivo que aparece en la escritura si es más beneficio para el cliente, convertir el préstamo hipotecario a tipo variable en un préstamo a tipo fijo, o incluso mantener el último IRPH que tuviera la hipoteca en lugar de aplicar el índice sustitutivo, por ser, en gran parte, más beneficioso para el consumidor.
El IRPH es abusivo y susceptible de manipulación
El cálculo de este índice se lleva a cabo mediante la media simple de los datos aportados por las propias entidades (los tipos de interés y las comisiones) respecto a las hipotecas que ellas mismas conceden. Al ser una mayoría simple no ponderada, en ningún caso podrá representar una realidad de mercado, pues tendrá en cuenta los datos de todas las entidades por igual.
Estos datos, se envían por las entidades al Banco de España que se encarga únicamente de la publicación de estos tipos, sin que haya constancia de que se efectúe un proceso de comprobación de la exactitud de sus datos por medio de otras fuentes que no sean las propias entidades que suministran los elementos precisos para su cálculo. Por ello, la influencia de la entidad en sus propios datos resulta indiscutible, habiendo sido declarado nulo por la susceptible manipulación del índice por parte de las propias entidades.
En este Sentido se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Álava en Sentencia de 14 de noviembre de 2014, en la cual dice que “No tiene por qué haber ocurrido, pero si todas las Cajas se pusieran de acuerdo para elevar el importe del interés que ofrecen sus clientes, el IRPH Cajas habría subido”.
Igualmente el IRPH ha sido declarado nulo al estimarlo abusivo por numerosos juzgados al entender que existió falta de transparencia por parte de la entidades conforme a lo previsto por nuestro Tribunal Supremo en su ya famosa Sentencia de 9 de mayo de 2013; por no ofrecer tipos de referencia más beneficiosos como el Euribor, o por ser contrario a la buena fe contractual causando desequilibrio entre derechos y obligaciones de las partes.
¿Qué puedo hacer si tengo este índice de referencia?
Los afectados por el IRPH podrán instar judicialmente la nulidad de la cláusula en la que se incluye como índice de referencia el IRPH (bien por constitución directa bien por habérsele aplicado como régimen sustitutivo automático), que conllevará su eliminación y por lo tanto, la aplicación del tipo pactado que lo sustituya, así como la reintegración de las cantidades abonadas desde la constitución del préstamo hipotecario aplicando el índice de referencia establecido.
Fuente: Idealista
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